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Vendere un immobile ereditato con piu eredi: la guida pratica
Vendere una casa ricevuta in eredità è frequente, ma quando gli eredi sono più di uno la trattativa richiede qualche passaggio in più. Conoscerli in anticipo evita ritardi, contestazioni e, soprattutto, evita di far saltare il rogito o il mutuo dell’acquirente. Ecco i punti che contano.
Prima della vendita: successione e volture
Per poter vendere un immobile ereditato occorre che la dichiarazione di successione sia stata presentata (di norma entro 12 mesi dall’apertura della successione) e che siano state eseguite le volture catastali, così che l’intestazione al Catasto rifletta i nuovi proprietari. Sono adempimenti preliminari: senza, la vendita non può essere portata al rogito in modo regolare.
L’accettazione dell’eredità (e perché va trascritta)
Per disporre del bene, gli eredi devono aver accettato l’eredità. L’accettazione può essere espressa o tacita (per esempio quando si compie un atto che presuppone la volontà di accettare, come proprio la vendita del bene ereditato).
C’è però un aspetto tecnico spesso trascurato: la trascrizione dell’accettazione (anche di quella tacita). Serve a garantire la cosiddetta continuità delle trascrizioni e a proteggere chi compra dal rischio dell’erede apparente, ossia di chi vende pur non essendo il vero erede. Senza questa cautela, in caso di petizione ereditaria (art. 533 c.c.) del vero erede, l’acquirente — e la banca che ha erogato il mutuo — potrebbero trovarsi esposti. Un notaio attento la cura sistematicamente.
Il consenso dei coeredi
Quando l’immobile è in comunione ereditaria, la regola è chiara: per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i coeredi. Se anche uno solo si oppone, ci sono comunque delle strade:
- Vendere la propria quota: ogni coerede può cedere la sua quota, ma gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione (art. 732 c.c.) e vanno quindi interpellati per primi.
- Sciogliere la comunione con la divisione: consensuale se c’è accordo, altrimenti giudiziale. Se l’immobile non è comodamente divisibile, il giudice può disporne la vendita o assegnarlo, anche, in presenza di più richiedenti, mediante sorteggio.
Quando tra gli eredi ci sono minori o persone incapaci, la vendita richiede inoltre l’autorizzazione del giudice tutelare: un passaggio che allunga i tempi e va messo in conto fin dall’inizio.
L’insidia della provenienza donativa
Un capitolo a parte merita la provenienza donativa. Se l’immobile (o un suo passaggio a monte nella catena dei proprietari) deriva da una donazione, l’acquisto è potenzialmente esposto alle azioni dei legittimari lesi nella loro quota: azione di riduzione e, soprattutto, azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente (artt. 561 e 563 c.c.). È una situazione che spaventa le banche e può complicare sia il mutuo sia la rivendita.
Esistono soluzioni — dalla verifica dei termini di legge alle apposite coperture assicurative, fino a specifici atti tra gli eredi — ma vanno individuate prima di portare l’immobile sul mercato. È esattamente il tipo di criticità in cui la doppia competenza, legale e immobiliare, fa la differenza tra una vendita serena e una trattativa che si arena al momento del rogito.
Non dimenticare la regolarità dell’immobile
Anche per una casa ereditata valgono tutte le verifiche di conformità edilizia e catastale: spesso questi immobili sono più datati, hanno subito modifiche nel tempo e possono presentare difformità da regolarizzare. Vale la pena affrontarle in anticipo (ne parliamo nell’articolo dedicato alle difformità edilizie prima del rogito).
Quando si complica
Eredi irreperibili o in disaccordo, quote di minori, provenienze donative, immobili con irregolarità: sono gli ostacoli più comuni nella vendita di un immobile ereditato. In questi casi avere un unico interlocutore capace di leggere insieme il profilo legale e quello di mercato permette di trovare la soluzione più rapida e tutelante per tutti i coeredi — e per chi compra.
Hai una casa in eredità da vendere e non sai da dove partire? Parliamone con una prima consulenza gratuita.
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