Comprare casa con difformita edilizie: cosa verificare prima del rogito

Approfondimenti Giugno 21, 2026 di

Una difformità edilizia è la differenza tra lo stato reale dell’immobile e ciò che risulta dai titoli depositati in Comune; una difformità catastale è invece il disallineamento tra l’immobile e la planimetria depositata al Catasto. Sono due cose diverse, con conseguenze diverse, e vanno verificate entrambe prima di firmare. Possono incidere sulla commerciabilità della casa, sull’erogazione del mutuo e, in alcuni casi, sulla validità stessa dell’atto.

Negli ultimi anni il quadro è cambiato in modo importante: il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) ha modificato tolleranze e procedure di sanatoria. Chi compra oggi deve ragionare con le regole aggiornate, non con quelle di qualche anno fa.

Conformità edilizia e “stato legittimo”

Il punto di partenza è lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia, d.P.R. 380/2001): un immobile è legittimo quando corrisponde al titolo che ne ha consentito la costruzione e ai titoli successivi che ne hanno regolato le trasformazioni (permesso di costruire, SCIA, CILA e, per gli edifici più datati, licenza edilizia).

Verificare la conformità edilizia significa confrontare ciò che si vede con ciò che è stato autorizzato: tramezzi spostati, una veranda chiusa, un soppalco aggiunto, una diversa distribuzione interna mai comunicata al Comune sono tutte potenziali difformità.

Conformità catastale: cosa è cambiato con la Cassazione

L’atto di compravendita deve contenere la dichiarazione di conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985): l’assenza di tale dichiarazione rende nullo l’atto.

Attenzione però a un equivoco diffuso: la Cassazione (sent. n. 27531 del 15 ottobre 2025) ha chiarito che questa nullità è formale. Colpisce cioè la mancanza della dichiarazione, non il fatto che la planimetria sia imprecisa o non perfettamente allineata. Una difformità catastale sostanziale, di per sé, non rende nullo il rogito (salvo i casi di falsità manifesta), ma resta un problema concreto: incide sul valore, sul mutuo e va comunque regolarizzata. La nullità formale, peraltro, è sanabile con un successivo atto di conferma (art. 29, comma 1-ter).

Tolleranze costruttive: le nuove soglie del Salva Casa

Non ogni piccolo scostamento è un abuso. Le tolleranze costruttive (art. 34-bis d.P.R. 380/2001) coprono le minime difformità rispetto al titolo. Con il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la soglia non è più il vecchio 2% uniforme ma è graduata in modo inversamente proporzionale alla superficie utile:

• 2% per superfici oltre 500 mq;
• 3% tra 300 e 500 mq;
• 4% tra 100 e 300 mq;
• 5% sotto i 100 mq;
• 6% sotto i 60 mq.

In pratica, sugli immobili più piccoli il margine tollerato è più ampio. La riforma ha inoltre esteso il concetto di tolleranza anche ad alcune distanze e ai requisiti igienico-sanitari. Restare entro questi limiti significa che non c’è violazione da sanare.

Quando la difformità si può sanare

Oltre le tolleranze, si entra nel campo delle difformità vere e proprie, che possono essere lievi, gravi ma sanabili, oppure non sanabili. Oggi esistono due strade di accertamento di conformità:

• Art. 36 (doppia conformità “piena”): per assenza di titolo o totale difformità. Richiede che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
• Art. 36-bis (doppia conformità “semplificata”): introdotto dal Salva Casa per le parziali difformità e variazioni essenziali. È sufficiente la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione. Ha ampliato sensibilmente i casi regolarizzabili.

Diverso è il caso della fiscalizzazione dell’abuso (artt. 33 e 34 d.P.R. 380/2001): quando la demolizione pregiudicherebbe la parte conforme, l’abuso resta in essere a fronte di una sanzione pecuniaria. Non è una sanatoria e non si attiva su iniziativa del proprietario. Per gli abusi più datati possono ancora rilevare i vecchi condoni (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003), oggi chiusi ma con effetti ancora attuali sugli immobili a suo tempo condonati.

L’agibilità

L’agibilità attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e risparmio energetico, ma non certifica la legittimità edilizia: un immobile può avere l’agibilità ed essere comunque irregolare. La sua assenza, però, incide sulla commerciabilità ed è un elemento da chiarire prima dell’acquisto.

La checklist prima di firmare

• Titoli edilizi e stato legittimo: licenza/permesso originario e tutte le pratiche successive (SCIA, CILA, condoni).
• Conformità catastale: la planimetria depositata deve rispecchiare la reale distribuzione degli spazi, e l’atto deve contenere la dichiarazione di conformità.
• Tolleranze: verificare se gli scostamenti rientrano nelle soglie del Salva Casa.
• Agibilità e dichiarazioni di conformità degli impianti.
• Provenienza: come il venditore è diventato proprietario (acquisto, successione, donazione) e se esistono vincoli, ipoteche o pesi.
• Vincoli (paesaggistici, beni culturali) che limitano gli interventi.

Difformità non significa “non si può comprare”

Molte irregolarità si possono sanare: l’importante è saperlo prima, quantificarne il costo, stabilire chi se ne fa carico e inserire nella proposta le tutele giuste. Ed è qui che conta avere accanto qualcuno che legga l’operazione sia con l’occhio del mercato sia con quello legale: una difformità ignorata può bloccare il rogito o il mutuo; la stessa difformità, individuata per tempo, diventa semplicemente un punto da gestire in trattativa.

Se stai valutando un immobile con dubbi sulla regolarità, una verifica documentale prima della proposta ti mette al riparo. Richiedi una consulenza gratuita.

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