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Aste immobiliari: opportunita e rischi da conoscere
Le aste immobiliari possono offrire prezzi interessanti, ma seguono regole e tempi diversi da una compravendita ordinaria. Partecipare senza una preparazione adeguata è il modo più rapido per trasformare un’occasione in un problema. Ecco cosa sapere prima di presentare un’offerta.
Come funziona, in sintesi
L’immobile messo in vendita all’interno di una procedura esecutiva o concorsuale viene stimato da un perito nominato dal tribunale (il CTU). Da quella stima nascono il prezzo base e l’offerta minima ammessa. Per partecipare occorre depositare una cauzione (di norma una percentuale del prezzo offerto) entro scadenze precise, e in caso di aggiudicazione versare il saldo nei termini stabiliti. La procedura è trasparente e regolata dal giudice; al termine, l’aggiudicatario riceve il decreto di trasferimento, che è il titolo d’acquisto.
A differenza dell’acquisto sul libero mercato, qui non c’è una trattativa con il venditore: si compra “nello stato di fatto e di diritto” in cui l’immobile si trova. Per questo la fase di studio, prima dell’offerta, è tutto.
I documenti da leggere (prima di offrire)
- Perizia/relazione del CTU: è il documento chiave. Descrive l’immobile, la sua regolarità urbanistica e catastale, eventuali abusi, lo stato di occupazione e la stima.
- Avviso e ordinanza di vendita: condizioni, importi, termini, modalità di presentazione dell’offerta.
- Situazione urbanistica ed edilizia: presenza di difformità o abusi e relativa sanabilità.
- Stato di occupazione: l’immobile è libero, occupato dal debitore o da terzi con un titolo (es. contratto di locazione)?
Abusi edilizi all’asta: il punto più frainteso
Molti credono che un immobile con abusi non si possa comprare. Non è così. L’art. 46, comma 5, del d.P.R. 380/2001 prevede un’eccezione: la nullità degli atti relativi a immobili abusivi non si applica agli acquisti effettuati nell’ambito di procedure esecutive, individuali o concorsuali. In altre parole, all’asta si può acquistare anche un immobile con irregolarità edilizie.
Attenzione però: l’asta non sana l’abuso. L’acquisto cancella gran parte dei pesi e dei vincoli sul bene, ma non fa sparire l’irregolarità edilizia. La legge tutela l’aggiudicatario rimettendolo nei termini: se l’immobile è sanabile, deve presentare la domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Se invece l’abuso è insanabile, l’aggiudicatario sarà tenuto alla demolizione e al ripristino, pur non rispondendo delle sanzioni pecuniarie (non essendo l’autore dell’abuso).
Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha ampliato le possibilità di regolarizzazione — in particolare con il nuovo art. 36-bis per le parziali difformità — il che oggi rende sanabili più situazioni rispetto al passato. Resta decisivo capire, prima di offrire, in quale categoria ricade l’immobile.
Gli altri rischi da valutare
- Tempi e liquidità: servono fondi disponibili e il rispetto di scadenze rigide; la cauzione è a rischio se non si onora l’aggiudicazione.
- Liberazione dell’immobile: se occupato, va compreso come e in quanto tempo verrà liberato.
- Costi “nascosti”: oltre al prezzo, vanno messi in conto imposte, spese della procedura ed eventuali costi di sanatoria o di intervento tecnico.
- Mutuo: ottenere un finanziamento per un acquisto all’asta è possibile ma richiede tempi e verifiche bancarie compatibili con le scadenze della procedura.
Il valore di un affiancamento competente
Leggere una perizia, valutare i pesi, capire se un abuso è sanabile e con quale procedura, stimare il costo complessivo reale e impostare la strategia di offerta richiede competenze legali e di mercato insieme. In asta gli errori si pagano cari e non sono reversibili: un’analisi preventiva trasforma il rischio in una decisione consapevole.
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